Makelaars in verzet tegen nieuwe koers Funda
Geplaatst op 15 juli 2026
Funda gooit het roer om. Vanaf september kun je als particulier zelf kiezen welk Funda pakket je wilt afnemen. Daarnaast stijgen de kosten voor makelaars die zaken doen met de huizensite fors. De onvrede in makelaarsland is groot, zo blijkt uit een kritische brief van negentien makelaarsverenigingen. De vraag is daarbij vooral welke rol Funda straks nog ziet voor de makelaar.
De nieuwe advertentiepakketten en de mogelijkheid voor verkopers om rechtstreeks bij Funda een presentatiepakket af te nemen zijn voor veel makelaars de druppel. Zij vrezen dat het platform zich stap voor stap ontwikkelt van een etalage voor makelaars tot een zelfstandig verkoopplatform dat steeds meer rechtstreeks zaken doet met particuliere kopers en verkopers zelf.
Funda richt zich meer op particulieren
Toen Funda in 2001 werd opgericht, was het vooral bedoeld als gezamenlijk verkoopkanaal voor makelaars. De site groeide uit tot dé plek waar vrijwel iedere huizenzoeker begint. Juist die machtspositie maakt een koerswijziging van de huizensite gevoelig. Makelaars kunnen bij de verkoop van woningen nauwelijks nog om Funda heen te werken, terwijl Funda voor zijn woningaanbod afhankelijk is van makelaars. Jarenlang was dat een samenwerking waarin beide partijen elkaar nodig hadden.
De afgelopen jaren is die verhouding in kleine stapjes veranderd. Funda investeert steeds meer in eigen diensten, data, AI-toepassingen en consumentenproducten. Dat voedt bij makelaars de vrees dat het platform uiteindelijk een steeds groter deel van het verkoopproces zelf wil aanbieden. Denk aan waardebepalingen, woningpresentaties, biedprocessen en administratieve afhandeling.
De prijsverhoging is niet het grootste probleem
De forse prijsverhoging voor woningadvertenties krijgt veel aandacht, maar niet de kern van het probleem. Vanaf september kiest de verkoper zelf welk Funda-pakket hij wil afnemen en ontvangt hij daarvoor rechtstreeks een factuur van Funda. De makelaar verzorgt nog wel de verkoop en plaatsing van de woning, maar adviseert tegelijkertijd over de dienst waar hij zelf een vergoeding voor ontvangt. Dat vinden veel makelaars een ongemakkelijke constructie.
In hun gezamenlijke brief spreken zij zelfs over een risico op belangenverstrengeling. Zij vrezen dat klanten zich gaan afvragen of een makelaar een duurder Funda-pakket aanbeveelt omdat het daadwerkelijk meer oplevert, of omdat dat meer inkomsten oplevert.
Van en voor leden?
Daar komt nog een ander gevoelig punt bij. Funda werd opgericht door de NVM en is nog altijd grotendeels in handen van de makelaarsvereniging. Tegelijkertijd heeft investeringsmaatschappij General Atlantic inmiddels een aanzienlijk minderheidsbelang.
Volgens verschillende makelaars is de focus daardoor steeds sterker verschoven naar groei, nieuwe verdienmodellen en het benutten van de enorme hoeveelheid woningdata waarover Funda beschikt. In de kritiek klinkt regelmatig door dat het platform zich steeds meer gedraagt als een zelfstandig technologiebedrijf, terwijl het groot is geworden dankzij de makelaars die dagelijks het woningaanbod aanleveren.
Funda ziet juist meer keuze voor de consument
Funda zelf benadrukt dat de veranderingen bedoeld zijn om verkopers meer transparantie en keuzevrijheid te geven. Verkopers kunnen straks zelf bepalen hoeveel zij willen investeren in de presentatie van hun woning en krijgen toegang tot nieuwe functies, zoals AI-toepassingen waarmee een woning virtueel kan worden ingericht.
De discusie is niet van vandaag op gisteren. Makelaars zullen Funda ook in de komende tijd scherp in de gaten houden. Het is wachten op de eerste partijen die Funda cancelen, ook al gaat dat ten koste van de zichtbaarheid. Aan de woningsite zelf de uitdaging om de rust te herstellen onder haar leden.
